Rischi ancora elevati in relazione a immobili e ipoteche (2024)
A seguito dei tagli dei tassi d’interesse di riferimento da parte delle banche centrali, la fase al rialzo dei tassi si è conclusa e i costi per il finanziamento dei crediti ipotecari sono tornati a scendere. Ciò ha comportato un incremento della domanda di immobili. Nell’anno in rassegna il mercato ipotecario non ha ancora mostrato reazioni accentuate e il tasso di crescita dei crediti ipotecari è rimasto moderato.
I prezzi delle abitazioni a uso proprio sono di nuovo leggermente aumentati. Anche la domanda per gli immobili residenziali non a uso proprio è tornata a crescere, sebbene non in misura così marcata come durante la fase dei tassi d’interesse negativi. Oltre alla riduzione dei tassi d’interesse, hanno contribuito all’aumento dei prezzi immobiliari fattori quali l’andamento positivo dell’economia, il continuo aumento della popolazione residente in Svizzera e l’attività edilizia ancora esigua. Nel 2024 il rischio di una bolla nel mercato immobiliare svizzero è rimasto elevato.
La FINMA ha seguito con particolare attenzione la situazione degli istituti finanziari che investono in misura accentuata nel segmento degli immobili residenziali non a uso proprio. Questa attenzione è dovuta soprattutto agli sviluppi strutturali per questa tipologia di abitazioni e agli indicatori anticipatori delle possibili reazioni del mercato. A tal fine, la FINMA ha condotto controlli in loco, stress test e analisi di dati. Questi sono stati svolti presso 45 assoggettati tra banche e assicurazioni. I risultati hanno evidenziato un margine di miglioramento nell’applicazione e nelle validazioni periodiche dei modelli di valutazione degli istituti.
La FINMA ha inoltre nuovamente riscontrato che i criteri per il calcolo della sostenibilità variano molto a seconda dell’istituto. Nell’ambito dei controlli in loco, ma anche nel quadro delle attività generali di vigilanza, la FINMA ha constatato che diversi istituti tendono a sovrastimare la capacità creditizia del debitore e che varie banche concedono una quota eccessivamente elevata di crediti in deroga ai propri criteri di erogazione (c.d. Exception to Policy).
In funzione dell’evoluzione dei rischi, la FINMA ha preso in considerazione adeguamenti sul piano normativo, come l’applicazione coerente di regole nel calcolo della sostenibilità. Per le banche che presentano grandi rischi, per esempio la mancanza di sufficienti fondi propri in grado di assorbire le perdite, fra le varie misure, sono stati applicati fondi propri supplementari.
(Dal Rapporto annuale 2024)
