Squilibri sul piano degli immobili a reddito

A causa del perdurare dei tassi d’interesse su livelli estremamente bassi, gli investitori si confrontano con una cronica mancanza di opportunità di rendimento a presunto basso rischio; di conseguenza, gli investimenti nel mattone mantengono un’indubbia attrattiva. Il trend di costante aumento dei prezzi per gli immobili a reddito a uso residenziale può sfociare in un marcato squilibrio, in quanto di pari passo con la crescita dei prezzi si osservano una riduzione dei canoni di locazione e un incremento dei tassi di sfitto. L’attività edilizia sempre molto sostenuta genera un’offerta eccedente, che non può essere assorbita in ragione del lieve calo dell’immigrazione netta. Questi sviluppi hanno pertanto generato un aumento del rischio nel segmento tutt’altro che privo di insidie degli immobili a reddito a uso residenziale. Alla luce di questo scenario, il monitoraggio e la gestione attiva dei portafogli ipotecari da parte delle banche sono fondamentali. Sempre più spesso privati acquistano abitazioni di proprietà per scopi d’investimento, mettendole subito in affitto (buy to let). A causa dei crescenti tassi di sfitto, aumenta il rischio di locazione per i proprietari e quindi, in funzione del grado di finanziamento da fonti esterne, in ultima analisi il rischio di insolvenza per le banche che erogano i crediti. La FINMA continuerà a monitorare gli sviluppi sul mercato ipotecario. Anche per gli immobili a uso ufficio si configura un’offerta eccedente, con tassi di sfitto che si attestano su livelli elevati. I canoni di locazione sono tuttavia diminuiti. Contestualmente a ciò è atteso un calo dei prezzi. Nel complesso potrebbe comunque delinearsi un aumento del fabbisogno di superfici a uso amministrativo, in quanto nel 2017 il tasso di disoccupazione è sceso rispetto all’anno precedente; il numero di posti di lavoro vacanti è aumentato.

Pericolo di allentamenti nella prassi di erogazione dei crediti

Il mercato ipotecario è una componente imprescindibile del tessuto economico svizzero per le sue enormi dimensioni e la sua rilevanza, con un volume che eccede notevolmente la prestazione economica annua del Paese. L’adozione di rigorosi standard di erogazione dei crediti è pertanto essenziale. Un allentamento della prassi di erogazione dei crediti e una crescita non sostenibile comportano un considerevole rischio per la stabilità del sistema bancario in caso di brusche correzioni dei prezzi. Ciò è suffragato, anche per la Svizzera, dalle esperienze maturate in passato. La FINMA si oppone con forza alla possibilità di un allentamento degli standard di sostenibilità. Qualora le banche operino sistematicamente discostandosi dalle direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) oppure applichino per singoli prodotti o gruppi di clienti calcoli di sostenibilità agevolati che non si basano su un tasso d’interesse teorico sostenibile, esse non adempiono le rigorose esigenze prudenziali previste dagli standard minimi di Basilea. Tali crediti ipotecari devono essere coperti con fondi propri più elevati. Per quanto riguarda il tasso d’interesse calcolatorio, per ogni categoria di immobili (ad es. in conformità alla direttiva ASB) è consentito fissare al massimo un unico tasso d’interesse, per la definizione del quale si può ricorrere a valori medi a lungo termine. La FINMA reputa che una frequenza elevata di adeguamento del tasso d’interesse calcolatorio (p. es. trimestrale) non sia compatibile con la direttiva ASB. In considerazione del calo delle aliquote di conversione effettive presso le casse pensioni, ci si attende inoltre che venga prestata la necessaria attenzione alla sostenibilità a lungo termine al momento del pensionamento. Il calcolo sistematico della sostenibilità deve pertanto basarsi sulle condizioni debitorie e reddituali effettive in essere all’inizio della relazione creditizia. In casi eccezionali debitamente motivati e sulla scorta di un’adeguata verifica creditizia è contemplato un finanziamento exceptions to policy (EtP), vale a dire un credito concesso in deroga alle disposizioni normative interne della banca. I finanziamenti EtP devono essere contrassegnati, misurati e documentati secondo i criteri di sostenibilità, anticipo e ammortamento. Il monitoraggio dell’andamento dei crediti EtP nel corso del tempo costituisce un compito di primaria rilevanza del consiglio di amministrazione.

 


(Dal Rapporto annuale 2017)