Rischi in relazione agli immobili e alle ipoteche (2024)

Alla luce del contesto attuale e del trend di crescita ininterrotta dei prezzi in atto ormai da molti anni, i rischi di surriscaldamento del mercato rimangono elevati. Per gli istituti assoggettati alla vigilanza della FINMA, i fattori di rischio più significativi risiedono negli ambiti dei rischi di credito (rischio di insolvenza creditizia) e dei rischi di mercato (rischio di valutazione).

Il volume dei crediti ipotecari concessi dalle banche in Svizzera per il mercato interno è ulteriormente aumentato, attestandosi a metà giugno 2024 a circa 1200 miliardi di franchi, tuttavia i tassi di crescita continuano a essere più elevati nel segmento degli immobili a reddito rispetto a quello delle abitazioni di proprietà. Anche le imprese di assicurazioni e le casse pensioni erogano ipoteche, ma la loro quota di mercato complessiva è molto esigua (rispettivamente 3% e 2%). Nel caso delle assicurazioni, da alcuni anni questa percentuale risulta addirittura in calo. Nel contesto di bassi tassi d’interesse che ha caratterizzato gli scorsi anni, le imprese di assicurazione sulla vita e nel ramo danni hanno tendenzialmente incrementato l’esposizione nei confronti del comparto immobiliare. Il volume ipotecario ammonta al 24% degli investimenti di capitale degli assicuratori sulla vita e all’8% per quanto concerne gli assicuratori nei rami danni e malattia. Per le imprese di assicurazione sulla vita, l’esposizione risulta quindi sostanziale. Inoltre, anche i fondi immobiliari effettuano allocazioni dirette in immobili. Attualmente sono assoggettati alla vigilanza della FINMA 75 fondi immobiliari di diritto svizzero con un patrimonio netto di 68,45 miliardi di franchi, allocati prevalentemente in immobili ubicati sul territorio nazionale.

Il rischio di insolvenza creditizia nel settore ipotecario contempla due aspetti:

• In primo luogo sussiste il pericolo che la clientela non sia in grado di fare fronte agli obblighi di pagamento degli interessi e degli ammortamenti, con una conseguente perdita creditizia per l’istituto erogante. Il rischio di insolvenza è tanto più elevato quanto peggiore risulta la sostenibilità, ovvero quanto più elevato è il rapporto tra gli oneri correnti (oneri per interessi, ammortamento e manutenzione) e il reddito del mutuatario. La regolamentazione basata su principi per il calcolo della sostenibilità si è tradotta in un ampio margine di manovra per quanto concerne i rischi di sostenibilità, che le banche possono definire autonomamente. La FINMA constata con maggiore frequenza, ad esempio, che il tasso d’interesse ipotecario calcolatorio è fissato a un livello troppo basso o il limite di sostenibilità è troppo elevato, con il rischio conseguente che le banche sovrastimino la capacità creditizia del debitore. Inoltre, diverse banche concedono una quota eccessivamente elevata di crediti in deroga ai propri criteri di erogazione (c.d. affari Exception to Policy, EtP), erogando cioè ipoteche anche se, ad esempio, da un punto di vista calcolatorio non giudicano sostenibile il finanzia mento da parte del debitore. Secondo le norme di autodisciplina, questa fattispecie dovrebbe costituire un’eccezione. La tendenza a sovrastimare la capacità creditizia e il frequente ricorso ad affari EtP possono accrescere il rischio di insolvenza creditizia e sono in contrasto con il principio di una prassi di erogazione creditizia improntata all’oculatezza e alla cautela. La FINMA impiega i suoi strumenti di vigilanza per comprendere i criteri di concessione dei crediti presso gli istituti che presentano criticità e, all’occorrenza, ordina fondi propri supplementari. Tuttavia, anche nell’autodisciplina sottoposta a revisione i requisiti di solvibilità e sostenibilità sono basati sui principi. La FINMA continuerà a monitorare l’applicazione della regolamentazione basata sui principi in questo settore e, a seconda dell’evoluzione dei rischi, considererà una regolamentazione basata sulle regole.
  

  
  

• In secondo luogo si configura il rischio che il valore dell’immobile costituito in garanzia diminuisca e che, in caso di un’inadempienza creditizia, l’istituto subisca quindi delle perdite. Le condizioni per ulteriori aumenti dei prezzi nel segmento residenziale sono ancora presenti: l’economia svizzera cresce a un ritmo moderato, la costruzione di nuove abitazioni procede a rilento, i flussi migratori si riconfermano costanti su livelli elevati e l’inflazione è in calo. Il settore degli immobili commerciali presenta rischi più elevati. Soprattutto nel segmento delle superfici a uso ufficio e commerciali, alla luce della continua tendenza del telelavoro e degli acquisti online sono in atto cambiamenti strutturali, con tassi di sfitto in parte elevati in determinate regioni. Per ridurre il rischio di valutazione, gli istituti finanziari dovrebbero stimare gli immobili con un approccio improntato alla prudenza e richiedere ai mutuatari dei livelli sufficienti di fondi propri e di pagamenti degli ammortamenti. L’autodisciplina delle banche fissa in questo ambito soltanto uno standard minimo. Alla luce dei rischi suesposti, la FINMA raccomanda alle banche di non innalzare i limiti di anticipo per gli oggetti a reddito, compresi i finanziamenti nel segmento buy to let.

Sul fronte delle valutazioni immobiliari la FINMA ha condotto un sondaggio presso 27 banche e 18 imprese di assicurazione e constatato che molti istituti non hanno validato con frequenza regolare i modelli di valutazione utilizzati oppure non li hanno esaminati in modo critico. Requisiti e standard relativi ai modelli di valutazione non sono disciplinati direttamente dall’Ordinanza sui fondi propri, bensì nell’ambito dell’autodisciplina del settore finanziario. L’aspettativa di una validazione adeguata e periodica è stata espressa nei confronti degli istituti. Con l’entrata in vigore dal 1° gennaio 2025 dell’autodisciplina per le banche riveduta, i modelli di valutazione applicati dovranno essere validati con frequenza almeno annuale. Infine, sondaggi della FINMA indicano che le aliquote di capitalizzazione minima per la valutazione degli immobili a reddito sono in parte fissati su livelli bassi, il che può portare a valutazioni troppo elevate. Questo meccanismo accresce a sua volta il rischio di adeguamento di valore degli immobili costituiti in garanzia.

Gli istituti che investono direttamente o indirettamente in immobili sono esposti al rischio di variazione dei prezzi e/o al rischio di valutazione. Per le imprese di assicurazione, in caso di correzione dei prezzi immobiliari il valore degli attivi si riduce a causa della valutazione conforme al mercato del bilancio nell’ambito del Test svizzero di solvibilità (SST), con un conseguente peggioramento della solvibilità. Nel caso dei fondi immobiliari, forti correzioni dei prezzi degli immobili si traducono in un aumento dei tassi di indebitamento con capitale di terzi, fino a superare, in determinate circostanze, le disposizioni in materia di anticipo massimo per questa classe d’investimento. Qualora un fondo immobiliare debba poi gestire contemporaneamente anche riscatti da parte degli investitori, il rischio di liquidità aumenta fortemente. Di conseguenza, per ridurre il tasso di indebitamento con capitale di terzi e soddisfare entro il termine stabilito le richieste di riscatto degli investitori, il fondo immobiliare può essere costretto a reperire liquidità in un contesto di mercato difficile. Spesso, ciò risulta possibile soltanto con la vendita di immobili o può addirittura sfociare nella liquidazione del fondo.

In linea di principio, gli effetti di una crisi immobiliare sarebbero considerevoli per la piazza finanziaria svizzera. Gli stress test svolti dalla FINMA indicano che potrebbero materializzarsi perdite complessive nell’ordine delle decine di miliardi. Alcune banche deterrebbero un livello di fondi propri in grado di assorbire le perdite troppo esiguo per poter sopportare le perdite del portafoglio ipotecario. Particolarmente elevate sarebbero le perdite attese nei segmenti degli immobili a reddito, soprattutto nel comparto degli immobili commerciali a reddito. Questi segmenti sono molto sensibili all’andamento dei tassi e pertanto presentano anche tassi di perdita più elevati negli scenari di stress della FINMA. Alla luce dei rischi suesposti, la FINMA raccomanda alle banche di non innalzare i limiti di anticipo per gli oggetti a reddito, compresi i finanziamenti nel segmento buy to let. Alcune banche sono attive anche sui mercati immobiliari all’estero, dove si sono registrati aumenti dei tassi d’interesse nettamente più elevati rispetto alla Svizzera. In questo ambito le perdite di valutazione possono produrre un impatto maggiore sulla qualità creditizia e la FINMA si attende dalle banche un’adeguata gestione del rischio nei segmenti interessati.

(Dal Monitoraggio dei rischi 2024)