Risques élevés sur les marchés immobilier et hypothécaire: concentration de la surveillance sur les critères d’octroi de crédits et les établissements fortement exposés
Avec 8,5% en base annuelle, la plus forte hausse des prix a été enregistrée dans le segment des maisons individuelles au cours du premier trimestre 2022. La baisse des prix observée dans d’autres pays (comme la Suède) ne s’est pour l’heure pas encore manifestée dans ce segment en Suisse. Toutefois, la dynamique des prix s’est ralentie vers la fin du troisième trimestre pour atteindre 6,5% par an. La hausse des taux hypothécaires, qui induirait une augmentation des coûts des logements en propriété, devrait se répercuter plus fortement à moyen terme sur la demande et la dynamique des prix. Les prix des immeubles résidentiels de rendement ont également progressé à partir du deuxième trimestre 2021, après une phase de stagnation en 2020. Au troisième trimestre 2022, la croissance des prix était de 6%.
Avec une expansion du volume de 3,1%, la croissance des hypothèques octroyées par les banques est restée stable par rapport à 2021. La hausse des taux hypothécaires a conduit à une progression sensible de la demande en hypothèques liées à un taux de base variable. Les banques ont conservé leur part de marché1 des hypothèques domestiques d’environ 94%. La part de marché des assurances a poursuivi son recul pour s’établir à moins de 3,5%. La FINMA a à nouveau observé des risques accrus concernant la capacité à supporter les charges dans l’octroi de nouvelles hypothèques, en particulier dans le segment des immeubles résidentiels de rendement.
La FINMA a encore considéré en 2022 la correction possible sur les marchés immobilier et hypothécaire comme l’un des sept risques principaux pour la place financière. Son attention s’est portée particulièrement sur les établissements dont la croissance dépendait pour une part essentielle de la collaboration avec les courtiers en crédit. Pour identifier les établissements hors normes, elle a effectué d’une part des tests de résistance hypothécaires et d’autre part un benchmarking des critères d’octroi des crédits appliqués par les grandes banques hypothécaires. Des mesures d’atténuation ont été mises en œuvre dans certains établissements en réponse à leur situation individuelle en matière de risques et à leur appétit pour le risque s’agissant des crédits hypothécaires. Elles comprenaient notamment la prescription de suppléments de fonds propres ou des recommandations quant à l’adaptation des critères d’octroi de crédit, voire l’adaptation ou la suppression de suppléments existants en cas de détente de la situation relative aux risques.
La FINMA approuve la couverture en fonds propres des hypothèques différenciée en fonction des risques, qui sera définie dans l’ordonnance sur les fonds propres après l’entrée en vigueur des dispositions correspondantes des standards finaux de Bâle III. Concrètement, la couverture en fonds propres des crédits hypothécaires dépendra alors plus fortement du type d’utilisation ou du taux de nantissement de l’hypothèque financée. Toutefois, même à l’avenir, les risques afférents à la capacité à supporter les charges ne seront pas pris en compte de manière significative pour déterminer la couverture en fonds propres des hypothèques. Par conséquent, la FINMA continuera de suivre de très près l’évolution de ces risques.
(Extraits du rapport annuel 2022)
