Hohe Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt: Fokus der Aufsicht auf Kreditvergabekriterien und stark exponierte Institute
Mit 8,5 Prozent auf Jahresbasis lag der grösste Preiszuwachs im Segment der Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2022. Sinkende Preise wie in anderen Ländern (etwa Schweden) wurden in der Schweiz für dieses Segment bisher noch nicht beobachtet. Allerdings verlangsamte sich die Preisdynamik gegen Ende des dritten Quartals auf 6,5 Prozent pro Jahr. Höhere Hypothekarzinsen und somit höhere Kosten für Eigenheime dürften sich mittelfristig stärker auf Nachfrage und Preisdynamik auswirken. Auch für Renditewohnliegenschaften zogen die Preise nach einer Phase der Stagnation im Jahr 2020 ab dem zweiten Quartal 2021 wieder an. Per drittes Quartal 2022 betrug das Preiswachstum 6,0 Prozent
Mit einer Volumenausweitung von 3,1 Prozent blieb das Wachstum der von Banken vergebenen Hypotheken gegenüber 2021 stabil. Mit dem Anziehen der Hypothekarzinssätze konnte eine spürbare Zunahme der Nachfrage nach Hypotheken mit Bindung an einen variablen Basissatz beobachtet werden. Die Banken hielten ihren Marktanteil von etwa 94 Prozent bei inländischen Hypotheken. Der Marktanteil der Versicherungen sank weiter, und zwar auf unter 3,5 Prozent. Die FINMA stellte erneut erhöhte Tragbarkeitsrisiken bei der Vergabe von neuen Hypotheken fest, insbesondere im Wohnrenditesegment.
Die FINMA beurteilte 2022 eine mögliche Korrektur am Immobilien- und Hypothekarmarkt unverändert als eines von sieben Toprisiken für den Finanzplatz. Ihr Augenmerk galt besonders Instituten, deren Wachstum wesentlich von einer Zusammenarbeit mit Kreditvermittlern abhängt. Ebenso wurden zur Identifikation von Ausreisserinstituten einerseits Hypothekarstresstests und andererseits ein Benchmarking zu den Kreditvergabekriterien bei grösseren Hypothekarbanken durchgeführt. Als Reaktion auf die individuelle Risikosituation und den Risikoappetit bezüglich Hypothekarkrediten wurden bei den betroffenen Instituten mitigierende Massnahmen umgesetzt. Dazu gehörte die Anordnung von Eigenmittelzuschlägen oder die Empfehlung zur Anpassung der Kreditvergabekriterien oder die Anpassung oder Aufhebung von bestehenden Zuschlägen bei sich entspannender Risikosituation.
Die FINMA befürwortet die risikodifferenziertere Eigenmittelunterlegung von Hypotheken, die nach dem Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmungen von Basel III final in der Eigenmittelverordnung statuiert sein wird. Konkret soll die Eigenmittelunterlegung von Hypothekarkrediten künftig stärker von der Nutzungsart und der Belehnung des finanzierten Grundpfandes abhängen. Die Tragbarkeitsrisiken werden für die Festlegung der Eigenmittelunterlegung von Hypotheken jedoch auch in Zukunft nicht in relevantem Mass berücksichtigt werden. Die FINMA wird deshalb die Entwicklung der Tragbarkeitsrisiken weiterhin sehr eng verfolgen.
(Aus dem Jahresbericht 2022)
