Dossier marché hypothécaire

Le risque de crédit dans les financements hypothécaires s’est accru ces dernières années. Les risques liés à la capacité financière ont en effet augmenté lors de l’octroi de nouvelles hypothèques, tandis que des facteurs fondamentaux révèlent des signes de surchauffe sur le marché immobilier.

Les risques substantiels sur les marchés hypothécaire et immobilier se sont encore accentués à la suite des hausses de prix en 2021. La demande stable sur le marché – même pendant la pandémie de coronavirus – a au moins empêché que les risques sur le marché des immeubles résidentiels de rendement ne s’accentuent davantage.

Le marché immobilier s’est montré résistant face à la pandémie de coronavirus, notamment grâce aux trains d’aides étatiques et aux interventions de politique monétaire. Le volume hypothécaire a poursuivi sa croissance sans en être affecté. La part des immeubles résidentiels de rendement sur le marché montre des tendances à la surchauffe, les marchés des investisseurs et des utilisateurs prenant, au cours des dernières années, des directions différentes. En revanche, le nombre d’objets vacants a reculé au cours de la dernière année. Cela ne change cependant pas fondamentalement l’évaluation générale du risque. Sur le marché des logements en propriété, la croissance des prix reste élevée et les prix de l’immobilier se découplent davantage de l’évolution des revenus.

Les risques sur le marché immobilier, qui se sont constitués en raison de l’évolution de ces dernières années, ont été renforcés par les conséquences de la crise du coronavirus. Dans le domaine des financements des immeubles résidentiels de rendement, en particulier, le marché des consommateurs et celui des investisseurs ont continué de s’éloigner.

Les vacances dans les immeubles résidentiels de rendement qui ont encore augmenté en raison de la pandémie de COVID-19 accentuent les risques sur le marché immobilier et hypothécaire suisse. Les pertes de revenus enregistrées par la location de surfaces commerciales et de bureaux et une baisse de la demande de surfaces de bureaux et de vente accroissent encore la pression sur les prix dans le secteur immobilier commercial. À cela s’ajoute le fait que la croissance hypothécaire a été plus robuste que prévu cette année.

Ces dernières années déjà, la FINMA a régulièrement attiré l’attention sur les risques croissants du marché hypothécaire. Lors de la conférence de presse annuelle du 4 avril 2019, elle a communiqué les résultats des tests de résistance hypothécaires élargis réalisés en 2018 dans 18 banques (cette information fut aussi présentée dans le monitorage des risques de décembre).

La forte augmentation des vacances dans les immeubles résidentiels de rendement et l’activité de construction toujours soutenue ont accentué les risques sur les marchés immobilier et hypothécaire suisses. Les crises passées ont montré que les établissements financiers qui constituaient leurs engagements dans la phase tardive d’un cycle conjoncturel étaient particulièrement exposés aux risques résultant du ralentissement économique qui s’ensuivait.

La forte augmentation des vacances dans les immeubles résidentiels de rendement et l’activité de construction toujours soutenue ont accentué les risques sur le marché immobilier suisse. Les crises passées ont montré que les établissements qui constituaient leurs engagements dans la phase tardive d’un cycle de risque étaient particulièrement exposés lors du ralentissement économique qui s’ensuivait.

En raison du niveau durablement bas des taux d’intérêt, les opportunités de rendements liés à des actifs supposés peu exposés au risque continuent de manquer pour les investisseurs, de sorte que les placements immobiliers leur paraissent toujours aussi intéressants.

En 2016, le dynamisme du marché hypothécaire suisse a légèrement faibli, en particulier dans le contexte des hypothèques afférentes à l’immobilier résidentiel à usage propre.

La surveillance et le pilotage des risques de fluctuation des taux revêtent toujours une grande importance compte tenu des taux d’intérêt durablement faibles.

La hausse des prix ralentit quelque peu après le relèvement du volant anticyclique de fonds propres et le léger resserrement des prescriptions relatives à l’amortissement et aux principaux critères de l’autorégulation. Toutefois, les déséquilibres constatés et leurs causes demeurent.

En dépit des mesures d’autorégulation et du volant anticyclique de fonds propres, les prix de l’immobilier et les volumes hypothécaires ont poursuivi leur progression en 2013. Si celle-ci s’est ralentie, elle était toujours plus rapide que celle du produit intérieur brut. Des amortissements trop lents ainsi qu’une capacité financière parfois mauvaise génèrent des risques sur les avances hypothécaires gagées par des immeubles de rendement et à propre usage.