Risques toujours élevés en relation avec les biens immobiliers et les crédits hypothécaires (2024)
La phase de hausse des taux d’intérêt a pris fin avec les baisses des taux directeurs des banques centrales et les coûts pour le financement des crédits hypothécaires ont de nouveau diminué, accélérant la demande de biens immobiliers. Durant l’exercice sous revue, le marché hypothécaire n’a pas encore manifesté de forte réaction et le taux de croissance des créances hypothécaires est resté modeste.
Les prix de l’immobilier résidentiel à usage propre ont de nouveau légèrement augmenté. La demande s'est aussi inscrite à la hausse pour les immeubles résidentiels de rendement, mais pas autant que dans le contexte des taux négatifs. Outre les baisses des taux d’intérêt, ce sont l’évolution positive de l’économie, l’augmentation progressive de la population résidente en Suisse et l’activité de construction toujours faible qui ont contribué à la hausse des prix de l’immobilier. Le danger de surchauffe du marché immobilier suisse est resté élevé en 2024.
La FINMA a suivi avec attention la situation des établissements financiers fortement investis dans le segment des immeubles de rendement, notamment à cause des évolutions structurelles de ce segment et des indications de potentielles réactions du marché. La FINMA a eu recours à des contrôles sur place, à des tests de résistance et à des analyses de données. Elle a notamment réalisé des récoltes et analyses de données auprès de 45 banques et assurances. Les résultats ont montré que les modèles d’évaluation immobilière des établissements requéraient des améliorations en matière d’utilisation ainsi que de validation régulière.
La FINMA a également constaté une nouvelle fois que les critères utilisés pour le calcul de la capacité financière variaient très fortement d’un établissement à l’autre. Dans le cadre des contrôles sur place mais aussi des activités générales de surveillance, la FINMA a observé que plusieurs établissements avaient tendance à surévaluer la capacité de crédit des emprunteurs et que de nombreuses banques accordent une proportion très élevée de crédits qui dérogent à leurs propres critères d’octroi de crédits (opérations dites exceptions to policy).
En fonction de l’évolution des risques, la FINMA a envisagé des adaptations réglementaires, par exemple l’application systématique de règles précises lors du calcul de la capacité financière. Pour les banques présentant de gros risques et qui ne disposaient, par exemple, pas de fonds propres destinés à absorber les pertes suffisants, des mesures de renforcement des fonds propres ont également été prononcées.
(Extraits du rapport annuel 2024)
