Le incertezze in relazione agli investimenti immobiliari e ai finanziamenti ipotecari rientrano ancora tra i rischi maggiori per la piazza finanziaria svizzera. L’accento viene posto in particolare sul rischio di insolvenza creditizia e sul rischio di valutazione dei beni immobiliari. Nella sua comunicazione sulla vigilanza la FINMA illustra le sue constatazioni dall’attività di vigilanza nell’ambito delle ipoteche, creando così trasparenza.
Nella comunicazione sulla vigilanza pubblicata oggi relativa ai rischi sul mercato immobiliare e ipotecario, la FINMA riassume i risultati delle attività di vigilanza condotte e illustra le proprie attese in relazione alle esigenze regolamentari nell’ambito delle operazioni ipotecarie, creando così trasparenza. La comunicazione sulla vigilanza è rivolta in primo luogo alle banche. Altri istituti assoggettati alla vigilanza della FINMA, come le imprese di assicurazione, sono generalmente esposti agli stessi rischi in ambito ipotecario e la FINMA, nella sua attività di vigilanza, applica i medesimi principi.
Necessità di miglioramento della regolamentazione sul piano dell’erogazione di crediti ipotecari
I risultati delle attività di vigilanza evidenziano, presso diverse banche, un eccessivo ricorso alla regolamentazione basata su principi nel caso dell’erogazione di crediti ipotecari. Ciò riguarda nello specifico la valutazione della sostenibilità come pure la prassi di valutazione e sottolinea una possibile necessità di miglioramento della regolamentazione.
Secondo la legislazione (art. 72d OFoP), le banche devono assicurare mediante direttive interne che la sostenibilità dei crediti concessi sia garantita in modo durevole e sistematico e in base a criteri sostenibili (rischio di insolvenza creditizia). Nel quadro della sua attività di vigilanza la FINMA osserva che molte banche tendono a fissare criteri di sostenibilità poco severi nelle loro direttive interne e a concedere un’alta percentuale di finanziamenti al di fuori dei propri criteri di sostenibilità (Exception to policy, ETP). La FINMA sottolinea l’importanza di limitare, individuare e controllare opportunamente le operazioni creditizie con un elevato profilo di rischio. Inoltre, nella comunicazione sulla vigilanza elenca alcuni esempi di criteri di sostenibilità da lei ritenuti durevoli. Questi criteri di sostenibilità devono garantire che potenziali aumenti dei tassi d’interesse non si ripercuotano negativamente sulla solvibilità dei mutuatari. A tale riguardo la FINMA presuppone un rischio di fluttuazione dei tassi d’interesse per un periodo di più anni. Nella sua valutazione complessiva sul rischio di credito la vigilanza tiene inoltre conto di circostanze specifiche all’istituto.
Anche nella prassi di valutazione, spesso si sfrutta il margine di discrezionalità normativo. Nella propria attività di vigilanza la FINMA osserva lacune qualitative che rappresentano un rischio di valutazione immobiliare, come l’applicazione di bassi tassi di capitalizzazione per la valutazione di oggetti a reddito. L’autoregolamentazione del settore riconosciuta dalla FINMA rappresenta uno standard prudenziale minimo che viene inasprito dagli istituti laddove necessario nella propria politica dei rischi. Anche in questo caso le prescrizioni sono strutturate in base ai principi. Di conseguenza gli istituti devono documentare il metodo e le basi statistiche per la valutazione immobiliare e validare i modelli di valutazione utilizzati con cadenza annuale.
Infine, la FINMA osserva rischi di reputazione sostanziali nelle operazioni creditizie. Raccomanda alle banche di individuare, limitare e controllare eventuali rischi di reputazione sistematicamente e in maniera comprensibile nei confronti di terzi, per esempio nella domanda di credito nel processo di concessione creditizia.
Requisiti minimi sull’anticipo e sull’ammortamento
Le prescrizioni contenute nell’autoregolamentazione sull’anticipo e sull’ammortamento corrispondono allo standard minimo di vigilanza e la FINMA si aspetta che vengano rispettate dalle banche. Si aspetta altresì che queste ultime, oltre agli standard minimi, fissino prescrizioni interne su anticipi e ammortamenti specifiche per segmento e commisurate ai rischi. Di conseguenza, sulla base della situazione di rischio corrente, suggerisce di fissare limiti di anticipo inferiori per oggetti a reddito, inclusi finanziamenti buy-to-let, e requisiti di ammortamento maggiori.
Attività di vigilanza della FINMA in ambito ipotecario
Nel 2024 la FINMA ha svolto un sondaggio sui criteri di erogazione creditizia presso 27 banche e 18 imprese di assicurazione, nonché sei controlli in loco incentrati sulle ipoteche commerciali. Dal 2021 la FINMA in ambito ipotecario ha intrapreso complessivamente 24 controlli in loco presso le banche, nonché sette controlli in loco presso fondi immobiliari e ipotecari. Nel caso di 13 banche ha altresì condotto stress test ipotecari. Per rischi elevati in relazione a immobili e ipoteche erano stati ordinati già in passato fondi propri supplementari specifici per ogni istituto.
