Ungleichgewichte bei Renditeliegenschaften

Aufgrund anhaltend tiefen Zinsen besteht für Investoren unvermindert ein Mangel an Rendite- Opportunitäten mit vermeintlich tiefem Risiko, was Investitionen in Immobilien nach wie vor attraktiv erscheinen lässt. Die anhaltende Preissteigerung bei Renditewohnliegenschaften kann zu einem ausgeprägten Ungleichgewicht führen, denn gleichzeitig mit den steigenden Preisen werden sinkende Mieten und zunehmende Leerstände beobachtet. Die unverändert rege Bautätigkeit führt zu einem Überangebot, welches angesichts der leicht rückläufigen Nettozuwanderung nicht absorbiert werden kann. Diese Entwicklungen erhöhen somit das Risiko im ohnehin risikobehafteten Segment der Renditewohnliegenschaften. Vor diesem Hintergrund kommt der Überwachung und aktiven Steuerung des Hypothekarportfolios durch die Banken eine hohe Bedeutung zu. Vermehrt werden durch Privatpersonen Eigentumswohnungen zu Anlagezwecken erworben und umgehend weitervermietet (Buy-to-let). In diesem Bereich steigt das Vermietungsrisiko der Eigentümer bei zunehmenden Leerständen und damit – in Abhängigkeit vom Grad der Fremdfinanzierung – letztlich das Ausfallrisiko für die Kredit gebenden Banken. Die FINMA wird die Entwicklungen im Hypothekarmarkt weiterhin aufmerksam beobachten. Bei Büroliegenschaften liegt zwar ebenfalls ein Überangebot vor und die Leerstände bewegen sich auf hohem Niveau. Allerdings sind die Mieten gesunken. Gleichzeitig werden im Einklang damit tiefere Preise erwartet. Insgesamt könnte sich jedoch ein Mehrbedarf an Büroflächen abzeichnen, denn im Berichtsjahr sank die Arbeitslosenquote im Vergleich zum Vorjahr, während die Zahl der offenen Stellen stieg.

Lockerungen bei der Kreditvergabepraxis gefährlich

Der Hypothekarmarkt ist von enormer Grösse und Bedeutung für die Schweiz. Das Volumen übersteigt die jährliche Wirtschaftsleistung der Schweiz deutlich. Strikte Kreditvergabestandards sind deshalb wichtig. Eine Lockerung der Kreditvergabepraxis beziehungsweise ein nicht nachhaltiges Wachstum birgt bei abrupten Preiskorrekturen ein erhebliches Risiko für die Stabilität des Bankensystems. Das belegen historische Erfahrungen auch für die Schweiz. Die FINMA steht der Absicht, die Tragbarkeitsstandards zu lockern, ablehnend gegenüber. Weichen Banken systematisch von den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) ab oder wenden sie für einzelne Produkte oder Kundengruppen erleichterte Tragbarkeitsberechnungen an, die nicht auf einem nachhaltigen kalkulatorischen Zinssatz beruhen, erfüllen sie die strikten prudenziellen Kriterien gemäss Basler Mindeststandard nicht mehr. Solche Hypotheken sind mit höheren Eigenmitteln zu unterlegen. Beim kalkulatorischen Zinssatz darf pro Objektkategorie (beispielsweise gemäss SBVg-Richtlinie) höchstens ein einziger Zinssatz festgelegt werden. Dafür kann auf langfristige Mittelwerte zurückgegriffen werden. Die FINMA erachtet eine häufige Anpassung des kalkulatorischen Zinssatzes (etwa quartalsweise) als nicht vereinbar mit der SBVg-Richtlinie. Ferner wird erwartet, dass – im Hinblick auf die sinkenden effektiven Umwandlungssätze bei den Pensionskassen – der nachhaltigen Tragbarkeit bei Pensionierung die nötige Aufmerksamkeit zukommt. Die systematische Tragbarkeitsberechnung muss auf den zu Beginn der Kreditbeziehung vorliegenden effektiven Schuld- und Einkommensverhältnissen beruhen.

 

(Aus dem Jahresbericht 2017)