Les incertitudes liées à l’immobilier et aux hypothèques comptent toujours parmi les risques les plus importants pour la place financière suisse. Le risque de défaillance de crédit et le risque d’évaluation des biens immobiliers sont notamment au centre des préoccupations. Dans sa communication sur la surveillance, la FINMA expose les enseignements qu’elle tire de son activité de surveillance dans le domaine des hypothèques et crée ainsi la transparence.
Dans sa communication sur la surveillance publiée aujourd’hui sur les risques des marchés immobilier et hypothécaire, la FINMA résume les résultats des activités de surveillance qu’elle a menées et explique ses attentes en lien avec les exigences réglementaires dans le domaine des opérations hypothécaires. Elle crée ainsi de la transparence. La communication sur la surveillance s’adresse principalement aux banques. D’autres établissements surveillés par la FINMA, comme les assurances, sont néanmoins exposés aux mêmes risques dans le domaine hypothécaire. La FINMA tient compte des mêmes principes dans leur surveillance.
Besoin d’amélioration de la réglementation en matière d’octroi des crédits hypothécaires
Les résultats des activités de surveillance montrent, pour diverses banques, que la réglementation fondée sur des principes est utilisée de manière excessive lors de l’octroi de crédits hypothécaires. Cela concerne notamment l’estimation de la capacité financière ainsi que la pratique d’évaluation et est le signe d’un possible besoin d’amélioration sur le plan réglementaire.
En vertu de la législation (art. 72d OFR), les banques s’assurent par des directives internes que la capacité d’endettement du preneur de crédit est systématiquement et durablement garantie pour les crédits octroyés (risque de défaillances de crédit). Dans le cadre de son activité de surveillance, la FINMA observe que les banques fixent d’une part des critères de capacité financière souples dans leurs directives internes et que, d’autre part, elles octroient une part importante de financements en dehors des critères de capacité financière qu’elles ont elles-mêmes définis (exception to policy ; EtP). La FINMA rappelle qu’il est important de recenser, limiter et surveiller de manière adéquate les opérations de crédit présentant un profil de risque accru. En outre, elle propose dans la communication sur la surveillance des exemples de critères qu’elle considère comme durables concernant la capacité financière. Ces critères visent à garantir que de potentielles hausses des taux d’intérêt n’aient pas d’impact négatif sur la capacité de remboursement des preneurs de crédit. Dans ce contexte, la FINMA part du principe qu’il existe un risque de fluctuation des taux d’intérêt sur une période de plusieurs années. L’évaluation globale du risque de crédit par l’autorité de surveillance tient toujours compte des spécificités de chaque établissement.
La marge d’appréciation réglementaire est également exploitée dans la pratique d’évaluation. Dans le cadre de son activité de surveillance, la FINMA observe des faiblesses qualitatives qui constituent un risque d’évaluation immobilière, comme l’application de taux de capitalisation plus bas pour l’évaluation des immeubles de rendement. L’autorégulation du secteur reconnue par la FINMA constitue une norme prudentielle minimale que les établissements durcissent, si nécessaire, dans leur politique de risque. Les directives sont ici aussi conçues sur la base de principes. En conséquence, les établissements doivent documenter la méthode et les bases statistiques utilisées pour l’évaluation des biens immobiliers et valider chaque année les modèles d’évaluation utilisés.
La FINMA observe enfin d’importants risques de réputation dans les opérations de crédit. Elle recommande aux banques de recenser, limiter et surveiller les éventuels risques de réputation de manière systématique et compréhensible pour un expert tiers, par exemple à l’aide d’un template de crédit utilisé dans le processus d’octroi de crédits.
Exigences minimales en matière de nantissement et d’amortissement
Les prescriptions de l’autorégulation en matière de nantissement et d’amortissement correspondent à une norme prudentielle minimale et la FINMA attend des banques qu’elles les respectent. Elle attend aussi des banques qu’elles fixent, outre les exigences minimales, des prescriptions internes spécifiques aux différents segments et correspondant aux risques en matière de nantissement et d’amortissement. Compte tenu de la situation actuelle en matière de risques, elle conseille donc de fixer des limites d’avance plus basses pour les immeubles de rendement, y compris les financements «buy to let», et des exigences d’amortissement plus élevées.
Activité de surveillance de la FINMA dans le domaine hypothécaire
En 2024, la FINMA a mené une enquête sur les critères d’octroi de crédits auprès de 27 banques et 18 entreprises d’assurance et a procédé à 6 contrôles sur place mettant l’accent sur les hypothèques commerciales. Depuis l’année 2021, la FINMA a effectué au total 24 contrôles sur place auprès de banques dans le domaine hypothécaire et 7 contrôles sur place auprès de fonds immobiliers et hypothécaires. Elle a en outre conduit des tests de résistance hypothécaire auprès de 13 banques. Face aux risques accrus liés à l’immobilier et aux hypothèques, des suppléments de fonds propres spécifiques aux établissements ont été ordonnés.
