Die Unsicherheiten im Zusammenhang mit Immobilien und Hypotheken zählen für den Finanzplatz Schweiz nach wie vor zu den grössten Risiken. Dabei stehen insbesondere das Kreditausfallrisiko und das Immobilienbewertungsrisiko im Zentrum. In ihrer Aufsichtsmitteilung legt die FINMA ihre Erkenntnisse aus der Aufsichtstätigkeit im Bereich der Hypotheken dar und schafft dadurch Transparenz.
In der heute veröffentlichten Aufsichtsmitteilung zu den Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt fasst die FINMA ihre Ergebnisse der durchgeführten Aufsichtsaktivitäten zusammen und erläutert ihre Erwartungen hinsichtlich der regulatorischen Anforderungen im Bereich der Hypothekargeschäfte. Sie schafft damit Transparenz. Die Aufsichtsmitteilung richtet sich primär an Banken. Weitere von der FINMA beaufsichtigte Institute, so die Versicherungen, sind im Hypothekenbereich generell den gleichen Risiken ausgesetzt. Die FINMA berücksichtigt bei deren Aufsicht dieselben Prinzipien.
Regulatorischer Verbesserungsbedarf der Hypothekarkreditvergabe
Die Ergebnisse der Aufsichtsaktivitäten zeigen bei diversen Banken auf, dass die prinzipienbasierte Regulierung bei der Hypothekarkreditvergabe übermässig ausgenutzt wird. Dies betrifft insbesondere die Tragbarkeitsbeurteilung sowie die Bewertungspraxis und weist auf einen möglichen regulatorischen Verbesserungsbedarf hin.
Nach der Gesetzgebung (Art. 72d ERV) müssen Banken durch interne Weisungen sicherstellen, dass die Tragbarkeit der vergebenen Kredite systematisch und gemäss nachhaltigen Kriterien gewährleistet ist (Kreditausfallrisiko). Die FINMA beobachtet in ihrer Aufsichtstätigkeit, dass viele Banken tendenziell lockere Tragbarkeitskriterien in den bankinternen Richtlinien festlegen, beziehungsweise einen hohen Anteil an Finanzierungen ausserhalb der selbst festgelegten Tragbarkeitskriterien vergeben (Exception to Policy - ETP). Die FINMA weist darauf hin, dass es wichtig ist, Kreditgeschäfte mit erhöhtem Risikoprofil zu begrenzen, zu erfassen und angemessen zu überwachen. Ausserdem zählt sie in der Aufsichtsmitteilung Beispiele von Tragbarkeitskriterien auf, die sie als nachhaltig erachtet. Diese Tragbarkeitskriterien sollen sicherstellen, dass sich potenzielle Zinserhöhungen nicht negativ auf die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmenden auswirken. Dabei geht die FINMA von einem Zinsänderungsrisiko über einen Zeitraum von mehreren Jahren aus. In ihrer Gesamteinschätzung zum Kreditrisiko berücksichtigt die Aufsicht zudem institutsspezifische Gegebenheiten mit.
Auch in der Bewertungspraxis wird der regulatorische Ermessensspielraum oft ausgereizt. Die FINMA beobachtet in ihrer Aufsichtstätigkeit qualitative Schwachstellen, die ein Immobilienbewertungsrisiko darstellen, so die Anwendung tieferer Kapitalisierungssätze für die Bewertung von Renditeliegenschaften. Die von der FINMA anerkannte Selbstregulierung der Branche stellt einen aufsichtsrechtlichen Mindeststandard dar, der von den Instituten in ihrer eigenen Risikopolitik wo nötig verschärft wird. Die Vorgaben sind auch hier prinzipienbasiert ausgestaltet. Dementsprechend müssen die Institute die Methode und die statistischen Grundlagen für die Immobilienbewertung dokumentieren und die verwendeten Bewertungsmodelle jährlich validieren.
Die FINMA beobachtet schliesslich wichtige Reputationsrisiken im Kreditgeschäft. Sie empfiehlt den Banken, allfällige Reputationsrisiken systematisch und für sachverständige Dritte nachvollziehbar zu erfassen, zu begrenzen und zu überwachen, beispielsweise als Teil der Kreditvorlage im Kreditvergabeprozess.
Mindestanforderungen an Belehnung und Amortisation
Die in der Selbstregulierung enthaltenen Vorgaben zur Belehnung und Amortisation entsprechen dem aufsichtsrechtlichen Mindeststandard und die FINMA erwartet, dass die Banken diese einhalten. Sie erwartet zudem von den Banken, dass sie neben den Mindestanforderungen segmentspezifische, den Risiken entsprechende interne Vorgaben zur Belehnung und Amortisation festlegen. Aufgrund der aktuellen Risikolage rät sie demnach, die Belehnungsgrenzen für Renditeobjekte einschliesslich "Buy-to-Let"-Finanzierungen tiefer und die Amortisationsanforderungen höher festzulegen.
Aufsichtstätigkeit der FINMA im Hypothekarbereich
Die FINMA führte im Jahr 2024 bei 27 Banken und 18 Versicherungsunternehmen eine Umfrage zu den Kreditvergabekriterien durch sowie sechs Vor-Ort-Kontrollen mit Fokus auf kommerzielle Hypotheken. Seit dem Jahr 2021 hat die FINMA im Hypothekarbereich insgesamt 24 Vor-Ort-Kontrollen bei Banken sowie sieben Vor-Ort-Kontrollen bei Immobilien- und Hypothekenfonds vorgenommen. Zudem hat sie bei 13 Banken Hypothekarstresstests durchgeführt. Für erhöhte Risiken im Zusammenhang mit Immobilien und Hypotheken wurden bereits in der Vergangenheit institutsspezifische Eigenmittelzuschläge angeordnet.
