Andamento del mercato immobiliare del 2021
Sul mercato delle abitazioni di proprietà i prezzi degli immobili hanno registrato l’aumento più elevato degli ultimi otto anni, il che è riconducibile a una domanda sostenuta a fronte di un’offerta molto limitata in questo segmento. I redditi sono rimasti stabili, cosicché la forbice tra prezzi delle abitazioni di proprietà e salari si è ulteriormente allargata. La FINMA ritiene che una possibile correzione del mercato immobiliare e ipotecario continui a rappresentare uno dei sei rischi principali.
Le banche accelerano la crescita del volume ipotecario
Le banche hanno reagito alla contrazione dei margini e all’inasprita pressione della concorrenza incrementando l’efficienza, ma soprattutto aumentando i volumi, anche nel settore ipotecario (+3,3% rispetto all’anno precedente). Sono così riuscite a mantenere la loro quota di mercato, pari al 94% circa, dei prestiti ipotecari in Svizzera. La quota di mercato delle assicurazioni, frenata anche dai limiti vigenti per il patrimonio vincolato, è leggermente scesa al di sotto del 4%. Contestualmente all’accelerato incremento dei volumi, la FINMA ha osservato un aumento dei rischi di sostenibilità per i nuovi prestiti ipotecari, soprattutto nel segmento degli immobili residenziali a reddito.
La FINMA inasprisce i criteri di concessione dei finanziamenti e rafforza la vigilanza basata sui dati
Dal 1o gennaio 2020 l’Associazione svizzera dei banchieri ha introdotto, anche su intervento della FINMA, norme di autodisciplina più rigorose relative al grado di anticipo massimo dei nuovi finanziamenti per gli immobili a reddito. Tale inasprimento ha consentito di mitigare anche nel 2021 i rischi insiti nei portafogli ipotecari delle banche. La FINMA ha monitorato l’osservanza del quadro normativo più restrittivo e adottato provvedimenti presso le banche che non avevano attuato le modifiche in modo adeguato. Ha inoltre raccomandato fermamente che le norme più rigorose fossero estese anche al segmento dei finanziamenti buy to let, formalmente escluso dall’autodisciplina. Nel quadro dell’implementazione della versione finale delle norme di Basilea III, la FINMA si è inoltre adoperata affinché la sensibilità al rischio per la copertura delle ipoteche con fondi propri venisse migliorata.
La FINMA si è avvalsa dei suoi strumenti di vigilanza correnti, tra cui i controlli in loco e gli stress test, per identificare presso i singoli assoggettati la presenza di rischi elevati relativi al mercato immobiliare e ipotecario. I due approcci hanno indotto gli istituti in questione ad adottare misure di contenimento dei rischi nella concessione di crediti, nella gestione del rischio e nelle direttive interne. Al riguardo la FINMA ha migliorato la vigilanza basata sui dati nel settore creditizio avvalendosi di nuovi strumenti di monitoraggio. Oltre al maggior ricorso a fonti di dati già esistenti, ha verificato la possibilità di utilizzare ulteriori informazioni sulle posizioni creditizie totali.
(Dal Rapporto annuale 2021)
